Características de um Fundo Imobiliário

Sobre Fundo de Investimento Imobiliário

O FII é um fundo de investimento estruturado, com regulação e estruturação específicas. O Fundo é constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração determinado ou indeterminado.

Os recursos captados mediante sistema de distribuição de valores mobiliários são destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários (nos termos da Lei nº 9.779/99, da Instrução CVM 472 e demais regras aplicáveis), tais como a construção e a aquisição de imóveis para posterior locação ou arrendamento, podendo ainda investir em determinados títulos e valores mobiliários relacionados ao mercado imobiliário como (i) letras hipotecárias; (ii) letras de crédito imobiliário; (iii) letras imobiliárias garantidas; (iv) cotas de outros FII, dentre outras possibilidades de investimentos descritas na Instrução CVM 472.

Características de um Fundo Imobiliário

Após a edição da Instrução CVM nº 472/08, entre 2009 e 2013, nota-se o crescimento do mercado de FII tanto em número de fundos existentes, quanto no montante das emissões e valor de patrimônios geridos por referidos fundos, com redução de seu ritmo de crescimento nos anos de 2013, 2014 e 2015 e relativa recuperação durante o ano de 2016, ainda que abaixo dos índices obtidos em 2013. Os FII passaram a efetivamente serem partes relevantes de um novo modelo de geração de funding para os tomadores de recursos e uma nova opção de investimento para os investidores:

Fonte: Uqbar Informação e Educação Financeira Avançada Ltda. - Anuário - Securitização e Financiamento Imobiliário 2017 (http://www.uqbar.com.br/publicacoes/anuario-financas-estruturadas-2017.jsp)

Em 2012 foram emitidos cerca de R$11,377 milhões em cotas de FII, o que representa um crescimento de 25,5% em relação aos R$ 9,066 milhões emitidos no ano anterior. Em relação ao conjunto de FII negociados em bolsa, 2012 foi um ano de destaque para emissões, tendo sido registrado um crescimento de 144,1% em relação ao ano anterior. Conforme ilustrado no gráfico acima, em 2013 o montante consolidado emitido em cotas de FII atingiu R$11,1 bilhões para a indústria como um todo e R$6,801 bilhões para o conjunto dos fundos listados na B3, representando decréscimos em relação ao ano anterior de 2,4% e 22,8%, respectivamente. Em 2014, o montante consolidado emitido em cotas de FII atingiu R$6,701 bilhões para a indústria como um todo e R$ 0,924 bilhões para o conjunto dos fundos listados na B3, representando decréscimos em relação ao ano anterior. Em 2015 o montante consolidado emitido em cotas de FII atingiu R$ 5,905 bilhões para a indústria como um todo e R$ 1,964 bilhão para o conjunto dos fundos listados na B3, representando decréscimos em relação ao ano anterior, mas o montante referente aos fundos listados em bolsa mais que duplicou no período. Já em 2016, o montante consolidado emitido em cotas de FII no ano atingiu R$ 7,989 bilhões. A cifra abrange a indústria de FII como um todo, e se coloca como o quarto maior valor anual contabilizado desde 2003. Para o conjunto de fundos com cotas listadas para negociação na B3 a cifra se situou na marca de R$ 2,051 bilhões, tendo, inclusive, registrado crescimento positivo quando comparado a 2015, apesar do cenário desafiador.

Patrimônio e Política de Investimento

Conforme regulamentação atual, a participação do FII em empreendimentos imobiliários poderá se dar por meio da aquisição de: (i) direitos reais sobre bens imóveis; (ii) títulos e valores mobiliários em geral, ações ou cotas de sociedade, cotas de fundos de investimento em participações (FIP), certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) – estes desde que devidamente enquadrados na política de investimento permitida aos FII; (iii) cotas de outros FII; (iv) letras hipotecárias; (v) letras de crédito imobiliário; (vi) letras imobiliárias garantidas.

O artigo 45 da Instrução CVM 472 prevê as possibilidades de investimento de um FII. A Instrução CVM 472 prevê a possibilidade de investimento em títulos e valores mobiliários atrelados a imóveis propriamente ditos. A relação exaustiva e detalhada das possibilidades de investimento está elencada no dispositivo mencionado (artigo 45, Instrução CVM 472).

O gráfico a seguir apresenta uma classificação dos FII baseada em critérios de decisão de investimento do público alvo de cada fundo e leva em consideração a intenção dos investidores com relação ao retorno de seu investimento e forma de aplicação e política de investimento dos FII.

Fonte: Uqbar Informação e Educação Financeira Avançada Ltda. - Anuário - Securitização e Financiamento Imobiliário 2017 (http://www.uqbar.com.br/publicacoes/anuario-financas-estruturadas-2017.jsp)

Sobre Fundo de Fundos Imobiliários

Como já acima mencionado, a Instrução CVM 472, em seu artigo 45, permitiu aos FII a aquisição de cotas de outros fundos.

Fundo de Fundos Imobiliários

Regulamentação

A Lei nº 8.668/93 instituiu os FII, que, hoje, são regulamentados pela Instrução CVM 472. As ofertas públicas de cotas dos FII são reguladas pela Instrução CVM 400 e pela Instrução CVM 476.

As seguintes leis e instruções regem os FII, sem o prejuízo de outras normas: Lei nº 8.668/93 – dispõe sobre a constituição e o regime tributário dos fundos de investimento imobiliário e outras providências; Lei nº 9.779/99 e Lei nº 11.033/04 – dispõem sobre a tributação dos fundos de investimento imobiliário e seus cotistas; Instrução CVM 472 – dispõe sobre a constituição, a administração, o funcionamento, a oferta pública de distribuição de cotas e a divulgação de informações dos fundos de investimento imobiliário; Lei nº 12.024/09 – tributação de ativos que podem compor a carteira dos FII.

Cotas

As cotas do FII correspondem a frações ideais de seu patrimônio e serão escriturais e nominativas (não há certificado, apenas um registro eletrônico em nome do investidor) e, em regra, conferem direitos e deveres iguais a todos os seus titulares (cotistas) – há a possibilidade de, para fundos destinados a investidores qualificados, existência de cotas com direitos ou características especiais, conferindo um tratamento diferenciado entre os cotistas.

O titular de cotas do FII não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis, empreendimentos e ativos integrantes do patrimônio do fundo e não responderá pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, referente aos imóveis e ativos que integram o fundo – salvo em casos de obrigação de pagamento das cotas que subscrever.

Ademais, por se tratar de condomínio fechado, as cotas de fundo de investimento imobiliário não poderão ser resgatas a pedido dos cotistas. O resgate de cotas só ocorre quando da liquidação do fundo, deliberada pela assembleia geral de cotistas, ou no término do prazo de duração, caso exista (em casos de FII com prazo determinado).

Negociação das cotas e liquidez

Dado que o Fundo é constituído sob a forma de condomínio fechado, a forma de se desfazer do investimento é através do mercado secundário. Desse modo, boa parte desses fundos tem suas cotas registradas para negociação em mercado de bolsa de valores.

A evolução recente do mercado secundário de cotas de FII demonstra a importância deste veículo de investimento. Os gráficos abaixo trazem, respectivamente, a evolução histórica das negociações registradas na antiga CETIP S.A., Mercados Organizados (“CETIP”) (atual B3) e dos montantes e números de negócios na B3. Enquanto no primeiro ambiente de negócios – cuja importância no mercado de FII é apenas secundária – os números apontam para baixo, na B3 registra-se recorde histórico de número de negócios.

Fonte: Uqbar Informação e Educação Financeira Avançada Ltda. - Anuário - Securitização e Financiamento Imobiliário 2017 (http://www.uqbar.com.br/publicacoes/anuario-financas-estruturadas-2017.jsp)

O volume registrado na câmara de custódia e liquidação apresenta trajetória irregular. Em 2016 o montante negociado na antiga CETIP (atual B3) somou R$ 111 milhões em apenas 81 negócios, sendo que as transações se concentram nas cotas de apenas sete fundos. Já na bolsa, conforme gráfico abaixo, em 2016 e pelo segundo ano seguido, o mercado secundário de cotas de FII superou a marca de 1.000.000 de negócios anuais. A despeito de uma base comparativa de 1.258.042 negócios em 2015, registrou-se novo crescimento em 2016, de 4,1% elevando-se a marca para as 1.309.976 transações anuais, recorde histórico para este mercado. Já o montante negociado foi de R$ 5,609 bilhões movimentados no ano, tendo crescido 5,1% na comparação com a cifra de 2015.

Fonte: Uqbar Informação e Educação Financeira Avançada Ltda. - Anuário - Securitização e Financiamento Imobiliário 2017 (http://www.uqbar.com.br/publicacoes/anuario-financas-estruturadas-2017.jsp)

Dentro dessa dinâmica, está a questão da liquidez do mercado. O termo “liquidez” refere-se à facilidade de converter o ativo em dinheiro. Desse modo, para que seja possível a conversão de uma cota de FII em dinheiro, torna-se necessária a existência de outro investidor que esteja disposto a realizar a compra do ativo.

Não há como garantir a existência de liquidez. É possível que, em determinadas situações, um investidor tenha dificuldades em alienar suas cotas – e essa dificuldade deve ser levada em consideração, pelo Investidor, quando da decisão em investir em um FII.

Comparativo: investir em imóveis diretamente x por meio cotas de FII

O investimento em FII possibilita a realização de investimentos no mercado imobiliário com, além de eficiência tributária, outras vantagens, conforme abaixo:

Comparativo: investir em imóveis diretamente x por meio cotas de FII

De acordo com o previsto na Lei nº 9.779/99, só farão jus à isenção tributária sobre sua receita operacional os FII que apliquem recursos em empreendimentos imobiliários que não tenham como construtor, incorporador ou sócio, cotista que detenha, isoladamente ou em conjunto com pessoas a ele ligadas, percentual superior a 25% (vinte e cinco por cento) das cotas. Ficam isentos do IR na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelo fundo cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado. O referido benefício fiscal (i) será concedido somente nos casos em que o fundo possua, no mínimo, 50 (cinquenta) cotistas e (ii) não será concedido ao cotista pessoa física titular de cotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da totalidade das cotas ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pelo fundo (benefício fiscal previsto no artigo 3º, parágrafo único, inciso II, da Lei nº 11.033/04).

Diversificação e Fatores de Risco

Superada a análise comparativa entre investimento direto em imóveis e investimento em imóveis via aquisição de cotas de FII, cabe-nos destacar, brevemente, o impacto da presença de cotas de FII em uma carteira de investimento.

Para tanto, elaborou-se um gráfico, exposto abaixo, que analisa a alteração da performance e da volatilidade de uma carteira de investimento, quando inserida uma porcentagem de IFIX em sua composição.

Estratégias de Diversificação

Fonte: Cetip, Bovespa. Elaboração Mogno.

Como é possível observar, em um primeiro momento (“Carteira A”), a rentabilidade da carteira hipotética compunha-se apenas dos desempenhos do CDI e do Ibovespa; posteriormente, adicionou-se o desempenho do IFIX à rentabilidade (“Carteira B”) e o impacto dessa adição é sintomático: a performance da carteira observou uma melhoria, ao passo que sua volatilidade foi reduzida.

Importa destacar, por fim, que o investimento nas Cotas do Fundo representa um investimento de risco, uma vez que é um investimento em renda variável, estando os Investidores sujeitos a perdas patrimoniais e a riscos, incluindo, dentre outros, aqueles relacionados à liquidez das Cotas, à volatilidade do mercado de capitais e à oscilação das cotações das Cotas em mercado de bolsa. Assim, os Investidores poderão perder uma parcela ou a totalidade de seu investimento. Além disso, os Cotistas podem ser chamados a aportar recursos adicionais caso o Fundo venha a ter patrimônio líquido negativo. Recomenda-se, portanto, que os Investidores leiam cuidadosamente a Seção “6. Fatores de Risco”, nas páginas 89 a 100 deste Prospecto Preliminar, antes da tomada de decisão de investimento, para a melhor verificação de alguns riscos que podem afetar de maneira adversa o investimento nas Cotas. A OFERTA NÃO É DESTINADA A INVESTIDORES QUE NECESSITEM DE LIQUIDEZ EM SEUS TÍTULOS OU VALORES MOBILIÁRIOS.